Ce să știi înainte să lucrezi cu un agent imobiliar
Majoritatea agenților își fac treaba cinstit, iar câțiva chiar merită fiecare leu. Problemele apar din detalii: o hârtie semnată în fața blocului, un procent pe care nu l-ai negociat, un anunț care nu mai există. Mai jos ai situațiile pe care le povestesc des cumpărătorii, cum le recunoști și ce faci în fiecare.
1. Fișa de vizionare: ce semnezi de fapt
Ce se întâmplă. Ajungi la bloc, agentul scoate o foaie sau o tabletă și îți cere buletinul. Uneori nici nu-ți spune strada exactă până nu semnezi, iar bulevardul din anunț e lung cât o zi de post. Pe fișă scrie de obicei că agentul ți-a arătat apartamentele de pe listă și că plătești comision dacă cumperi unul dintre ele într-un anumit termen, chiar dacă îl cumperi direct de la proprietar. Detaliile pe larg sunt în ghidul despre contractul de vizionare.
Cum îți dai seama că e mai mult decât o fișă. Caută clauzele astea:
- comisionul, ca procent, plus TVA;
- termenul: câteva luni, uneori un an;
- „rude până la gradul...”: plătești și dacă cumpără fratele sau vărul tău;
- „direct sau prin altă agenție”: plătești și dacă cumperi prin altcineva;
- penalități sau „comision dublu” dacă nu anunți că ai cumpărat.
Un cumpărător a văzut același apartament cu 2 agenții, la 2 săptămâni distanță, și l-a cumpărat prin a doua. După 6 luni l-a sunat prima și i-a cerut comisionul. Avea semnătura lui pe ambele fișe.
Ce faci.
- Citești tot, fără grabă, și ceri un exemplar sau o poză cu fișa semnată.
- Semnezi doar pentru apartamentele pe care le vezi în ziua aia.
- Tai ce nu-ți convine și scrii lângă procentul agreat, înainte de semnătură. Se acceptă mai des decât ai crede.
- Dacă ai văzut deja anunțul proprietarului, spune asta și notează pe fișă.
- Ține o listă simplă: ce apartament, când, cu cine. După 10 vizionări nu mai știe nimeni.
2. Comisionul de la ambele părți
Ce se întâmplă. La vânzare, comisionul e de obicei 2-3% din preț, plus TVA. TVA-ul e 21% din 1 august 2025, așa că suma a crescut față de anii trecuți. Des, agenția ia comision și de la vânzător, și de la tine.
| Preț apartament | 2% + TVA | 3% + TVA |
|---|---|---|
| 100.000 € | 2.420 € | 3.630 € |
| 120.000 € | 2.904 € | 4.356 € |
| 150.000 € | 3.630 € | 5.445 € |
Pentru alte sume ai calculatorul de comision.
Cum îți dai seama. Procentul apare abia la vizionare, pe fișă, deși în anunț nu scria nimic. Întreabă la primul telefon: „Cât e comisionul pentru cumpărător, cu TVA?”
Ce se negociază.
- Procentul. Mulți pornesc de la 3% și ajung la 1-1,5%. Un cumpărător a coborât de la 3% + TVA la 0,5% + TVA.
- Prețul cu tot cu comisionul. Faci o ofertă finală care include comisionul și lași agentul să se înțeleagă cu vânzătorul.
- Momentul plății. La semnarea contractului de vânzare, nu la antecontract și nu la vizionare.
- Factura. Dacă ți se propune o parte „în mână”, ceri factură pe tot. Plătești TVA-ul, dar ai dovada că ai plătit.
3. Exclusivitatea și clauza „orice vânzare în 12 luni”
Ce se întâmplă. Exclusivitatea e un contract între proprietar și o singură agenție. Des conține clauza că proprietarul plătește comision pentru orice vânzare din următoarele luni, de multe ori 12, chiar dacă găsește singur cumpărătorul. Pentru tine, cumpărătorul, apartamentele exclusive vin adesea cu „comision 0”, pentru că plătește vânzătorul.
Cum îți dai seama. Același apartament apare la o singură agenție, cu poze făcute de ea și „exclusivitate” în anunț. Dacă îl vezi la 4 agenții, cu aceleași poze, nu e exclusiv.
Ce faci.
- Întreabă direct: „Aveți exclusivitate pe el?” Dacă da, nu pierde timp căutând proprietarul. Lucrează cu agentul și negociază prețul.
- Dacă nu are exclusivitate, același apartament poate fi și în anunțul proprietarului sau la altă agenție, cu comision mai mic. Merită 10 minute de căutat înainte de vizionare.
- Dacă ești și vânzător: cere un termen scurt, scrie în contract că nu plătești pentru cumpărătorii aduși de tine și cum se încheie contractul.
4. Anunțul momeală: „s-a vândut ieri, dar am ceva asemănător”
Ce se întâmplă. Vezi un apartament frumos, puțin sub prețul zonei. Suni și nu răspunde nimeni. Te sună altcineva, de pe alt număr: apartamentul tocmai s-a vândut, dar are altele „exact la fel”, doar că trebuie să treci pe la birou. Acolo poți primi o ofertă de acces la o „bază de date cu proprietari”, contra 200-250 lei, sau apartamente mai mici și mai scumpe decât cel din anunț.
Varianta pentru cumpărători: mergi la vizionare, faci o ofertă sub prețul cerut și primești o „contraofertă” mai mare decât prețul din anunț.
Uneori chiar s-a vândut. Semnalul e când anunțul rămâne online zile întregi după aceea.
Cum îți dai seama.
- Prețul e vizibil sub zonă. Compară cu prețurile pe zone din București.
- Anunțul rămâne online zile întregi după ce „s-a vândut”.
- Contul are zeci de anunțuri cu apartamente foarte diferite, toate ieftine.
- Nu ți se trimite nimic pe telefon, totul se arată „doar la sediu”.
Ce faci. Ceri să vezi apartamentul din anunț. Dacă nu se poate, întrebi de ce anunțul e încă activ și închei politicos. Nu plătești pentru acces la anunțuri: anunțurile proprietarilor sunt gratuite pe portaluri.
5. Același apartament, prețuri diferite
Ce se întâmplă. Un proprietar publică anunțul, iar în zilele următoare apar alte anunțuri cu aceleași poze, publicate de alți oameni. Fiecare pune prețul lui. Pe Reddit circulă cazuri cu aceeași casă în 4 anunțuri, la 4 prețuri, sau un apartament pus de proprietar la 126.000 € care apoi apare la 130.000-135.000 € în alte anunțuri. La case, diferențele povestite trec uneori de 30.000 €.
Anunțuri copiate găsite în ultimele 30 de zile în București: 3.014.
Cum îți dai seama. Aceleași poze, alt preț, uneori și alți metri pătrați sau alt număr de camere. Dacă anunțurile nu se înțeleg nici măcar pe suprafață, ai prins o copie.
Ce faci. Cauți anunțul publicat primul: acela e de obicei al proprietarului și are prețul cel mai aproape de cel real. Suprafața o verifici în extrasul de carte funciară și în releveu, nu în anunț.
6. Conturi de „persoană fizică” care nu sunt proprietari
Ce se întâmplă. Filtrul „persoană fizică” arată ce a declarat cine a publicat anunțul. Unele conturi de persoană fizică publică apartamente pe care nu le dețin, cu pozele proprietarului.
Cum îți dai seama.
- Contul are multe anunțuri active. Un proprietar vinde de obicei un singur apartament.
- Textul e lung, generic, la fel ca la alte anunțuri.
- La telefon nu știe cât e întreținerea, din ce an e blocul sau ce rămâne în apartament.
- Apare „comision 0” în titlu, ceea ce înseamnă că vânzarea trece printr-o agenție.
Ce faci. Întrebi simplu: „Dumneavoastră sunteți proprietarul?” La vizionare, numele din extrasul de carte funciară trebuie să fie al omului cu care vorbești sau al cuiva care are procură. Mai multe semne găsești în ghidul despre anunțurile de agenție și de proprietar.
7. Taxe în plus față de comision
Ce se întâmplă. Pe lângă comision, unii cer:
- taxă de vizionare, de la 20 la 100 lei;
- taxă pentru o „bază de date” sau un „cont de acces”;
- bani de rezervare înainte să vezi apartamentul sau actele;
- comision cash, fără factură, cu promisiunea că „vine pe WhatsApp mai târziu”.
Mai e și presiunea blândă: „avem noi un notar, e mai ieftin”, „lăsați, actele sunt în regulă”, „mai e un client, hotărâți-vă azi”.
Ce faci.
- Pentru o vizionare nu plătești nimic.
- Nu dai bani până nu vezi apartamentul și extrasul de carte funciară, scos de tine.
- Notarul îl alegi tu. Îi trimiți actele înainte de antecontract.
- Avansul îl dai doar pe antecontract, cu clauză clară de returnare dacă nu primești creditul.
- „Mai e un client” e o replică veche. Un apartament bun o să mai aibă un client și mâine.
8. Cum verifici un anunț în 5 minute
- Compari prețul pe metru pătrat cu zona.
- Cauți aceleași poze în alte anunțuri și vezi care a apărut primul.
- Te uiți câte anunțuri are contul.
- Suni și pui 3 întrebări de proprietar: întreținere, an bloc, ce rămâne.
- Ceri strada și blocul înainte de vizionare.
Pașii 1 și 2 îi poți face și automat: lipești linkul de pe OLX, Storia sau imobiliare.ro în verificarea de anunț și vezi dacă anunțul e de la proprietar, unde mai apare același apartament și la ce prețuri. Dacă vrei să sari direct la proprietari, ai apartamentele de vânzare fără agenții din București.
Când un agent chiar merită banii
Există și povești frumoase, și nu sunt puține. Agentul care a ținut legătura cu banca atunci când creditul a întârziat. Cel care a adus toate actele la zi și a negociat 5.000 € din preț. Cel care a vândut o casă moștenită pentru cineva care locuia în alt oraș. Dacă agentul face asta, comisionul e un preț corect pentru o muncă reală. Important e să știi de la început pentru ce plătești și să semnezi doar ce ai înțeles.
Întrebări frecvente
Sunt obligat să semnez fișa de vizionare?
Nu. E un contract ca oricare altul și îl semnezi doar dacă ești de acord cu el. Agentul poate refuza să-ți arate apartamentul fără semnătură, iar tu poți căuta același apartament în alt anunț.
Ce semnez, de fapt, pe fișa de vizionare?
De obicei, că agentul ți-a arătat apartamentele de pe listă și că plătești comision dacă cumperi unul dintre ele într-un anumit termen, chiar și direct de la proprietar. Unele fișe adaugă rudele, alte agenții și penalități.
Cât e comisionul agenției la cumpărare?
De obicei 2-3% din preț, plus TVA de 21%. La un apartament de 120.000 €, 2% + TVA înseamnă 2.904 €, iar 3% + TVA înseamnă 4.356 €. Procentul nu e fixat prin lege, deci se negociază.
E normal să plătească și cumpărătorul, și vânzătorul?
E des întâlnit, dar nu obligatoriu. Fiecare plătește doar ce a semnat. La apartamentele cu exclusivitate, de multe ori plătește doar vânzătorul și scrie „comision 0” pentru cumpărător.
Pot negocia comisionul?
Da, și oamenii chiar reușesc: de la 3% la 1-1,5%, uneori mai jos. Cel mai ușor e înainte de semnătură, când tai procentul pe fișă și scrii lângă el cel agreat.
Ce înseamnă exclusivitate?
Proprietarul a semnat că vinde doar prin acea agenție, de obicei pentru câteva luni. Pentru tine, ca și cumpărător, înseamnă că nu există un anunț al proprietarului de găsit, așa că discuția utilă e despre comision și preț.
Agentul îmi spune că apartamentul s-a vândut ieri, dar are altele. Ce fac?
Întreabă de ce anunțul e încă online și cere-i să ți-l arate pe cel din anunț. Dacă tot ce primești e o invitație la birou sau o ofertă de acces la o bază de date contra cost, mergi mai departe.
De ce văd același apartament la prețuri diferite?
Pentru că mai mulți oameni au publicat același apartament, fiecare cu prețul lui. Anunțul publicat primul e de obicei al proprietarului și are, de regulă, prețul cel mai apropiat de cel real.
Contul e „persoană fizică”. Înseamnă că e proprietarul?
Nu neapărat. Eticheta o alege cine publică anunțul. Uită-te câte anunțuri are contul și pune 2-3 întrebări pe care doar proprietarul le știe: cât e întreținerea, din ce an e blocul, ce rămâne în casă.
Ce plăți în afară de comision sunt semnale de alarmă?
Taxă de vizionare, taxă de acces la o bază de date, bani de rezervare înainte să vezi apartamentul și actele, comision cerut fără factură. Pentru o vizionare nu plătești nimic.
Am semnat fișa și cumpăr apartamentul arătat. Datorez comisionul?
De regulă, da, chiar dacă te înțelegi direct cu proprietarul: tranzacția s-a făcut datorită vizionării. E corect să-l plătești și e mai simplu decât o dispută.
Pe scurt
- Semnezi fișa doar pentru apartamentele pe care le vezi și citești termenul, rudele și penalitățile.
- Comisionul e de obicei 2-3% + TVA 21% și se negociază înainte de semnătură.
- „S-a vândut, dar am altele” și orice taxă de vizionare sunt semnale să mergi mai departe.
- Același apartament la mai multe prețuri: anunțul publicat primul e de obicei al proprietarului.
- Nu dai bani înainte să vezi apartamentul și extrasul de carte funciară.